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GOBIERNO QUIERE STUBBE ACAPARE MÁS TIERRAS EN DORADO
Tras un esquema que comenzó con arrendar dos fincas diz que para desarrollo agrícola, el empresario Federico Stubbe Arsuaga, espera que de un momento a otro la Autoridad de Tierras de Puerto Rico le venda 430 cuerdas que están en Zona de Conservación y donde ubica Ciénaga Prieta, en jurisdicción de Vega Alta
Por Carmen Enid Acevedo
Bonita Radio
La política pública que desarrolla la administración de Jenniffer González desde el Ejecutivo y la Legislatura que presiden Thomas Rivera Schatz y Johnny Méndez, abre la puerta para que el empresario Federico Stubbe Arsuaga, continúe construyendo viviendas millonarias en dos fincas con clasificación de Suelo Rústico Especialmente Protegido-Ecológico-Agrícola entre Vega Alta y Dorado, que están ubicadas en la Zona de Conservación del Carso.
Un informe de la agrónoma de carrera en la ATPR, Jessica Ruiz Olavarría, en el que intimó que las tierras que quiere comprar Stubbe Arsuaga en el barrio Sabana de Vega Alta y colindante con una finca que le vendió la ATPR en el 2019, terminarán desarrolladas en viviendas de lujo no es difícil de concluir si se habla con el ingeniero Stubbe Arsuaga, de Cidra Puerto Rico, pero asentado en Dorado desde los años 90.
Tres meses antes de una entrevista con la agrónoma Ruiz Olavarría en mayo del 2021, Stubbe Arsuaga le dijo a una periodista que si se eliminan las leyes 20 y 22 - hoy Ley 60 de incentivos contributivos para millonarios que se asienten aquí - "lo que habría sería un gran ghetto en Puerto Rico. Si nosotros queremos pobreza en Puerto Rico vamos a eliminar eso".
De hecho, de esos inversionistas está lleno Dorado, quienes han comprado algunas de las casas de lujo que ha desarrollado Stubbe Arsuaga y su familia. El más reciente, el productor y actor de cine, Tyler Perry, acaba de hacerse de una residencia de $30M para mudarse a Dorado, bajo la Ley 60.
Una investigación de Bonita Radio produjo el análisis de cientos de folios públicos que evidencian que la actual administración de la ATPR se aleja de lo que fue su función cuando se creó bajo la Ley 26 del 1941.
"En el descargo de su responsabilidad, la Autoridad de Tierras adquirió mediante compra y/o expropiación alrededor de 85,000 cuerdas de terreno en todo Puerto Rico, especialmente en la zona costera, con el fin de fomentar el bienestar de los habitantes de Puerto Rico a través de la estabilidad económica, justicia social y libertad económica de los agricultores proveyendo una mejor distribución de las riquezas agrícolas", lee la ley de 1941 y vigente al día de hoy.
La historia de dos transacciones en la agencia a favor de Stubbe Arsuaga, una corporación que preside y otra allegada a él, cumplen con otra visión. En agosto del 2024, a tres meses de las elecciones generales de noviembre, FSCO LLC, que preside Stubbe Arsuaga, recibió el visto bueno para comprar las 430 cuerdas de Carmen Islote.
La propuesta de Reforma de Permisos que el Senado aprobó hace dos semanas y que la Cámara verá en la próxima sesión legislativa de enero, establece en el artículo 9.27 que se revisarían las áreas de conservación y las tierras protegidas hoy con tener valor ecológico y agrícola. Así están clasificados hoy los suelos de las fincas San Antonio e Islote, una propiedad de DBR South Farm con vínculos con Stubbe Arsuaga y la Carmen Islote, que tiene arrendada y quiere comprar a través de la corporación de la que es presidente, FSCO, LLC.
El proyecto 1079 de la Cámara, de la autoría de Méndez, 'propone sustituir la palabra "conservar" por "aprovechar" en la política pública que rige la zona cársica de la isla; Suprime referencias explícitas a la biodiversidad, al valor ecológico, histórico, recreativo y escénico del carso; y añade lenguaje para indicar que la delimitación de la zona cársica no debe menoscabar ni imponer cargas indebidas al uso y disfrute de la propiedad privada dentro de dicha región". Así lo han denunciado organizaciones de protección ambiental como Sierra Club.
LA PRUEBA DE LO QUE QUIEREN HACER ES DOCUMENTAL
La lupa periodística de Bonita Radio detectó en cientos de folios la evidencia de que la Finca Carmen Islote en el barrio Sabana de Vega Alta colinda por el oeste con la San Antonio o 499.21 cuerdas que el gobierno le arrendó al empresario en el 2015 y luego le vendió en el 2019.
En la Carmen Islote ubica Ciénaga Prieta. Según el glosario del Departamento de Recursos Naturales (DRNA) una ciénaga es un Área superficial anegada permanentemente por aguas superficiales o subterráneas emergentes, es generalmente un humedal. En Puerto Rico se ha utilizado el término mangle o manglar en forma equivalente a una ciénaga ó humedal.
La Carmen Islote se completa por tres catastros según el tasador Javier Porrata, quien realizó la tasación para la transacción a la que quiere llegar Stubbe Arsuaga con el gobierno. La tasación se dio dos meses y medio después de que la Junta de la ATPR autorizara la venta por la finca que Stubbe Arsuaga arrendó en el 2023 a razón de $53K anuales diz que para un proyecto agrícola.
Según la clasificación de los tres catastros de la Carmen Islote, su suelo es y Ecológico y Agricola. Ecológico (SREP-E) supone que en el terreno hay zonas de gran riqueza de flora, fauna o valor ambiental y el Agrícola (SREP-A): Terrenos con alta capacidad productiva para la agricultura o la ganadería.
LATIFUNDIO CORPORATIVO SEGÚN AGRÓNOMA
Una investigación de campo de la agrónoma Ruiz Olavarría y que reveló en junio del 2021, llamó la atención de que Stubbe Arsuaga, propietario de sobre 20 corporaciones de construcción y desarrollo de viviendas, la industria de alojamiento turístico y de entretenimiento, gestiona la compra de la Finca Carmen Islote a través de FSCO LLC, una corporación con registro en el Departamento de Estado desde el 2007.
En una reunión con el empresario para discutir su interés en comprar, la agrónoma alega que Stubbe Arsuaga confesó que en la Finca San Antonio se construirían viviendas de “millones de dólares”.
“El 25 de mayo del 2021, con motivo de la evaluación de esta nueva solicitud de compra por 430 cuerdas, se realizó una reunión entre FSA y esta servidora. El señor Stubbe cuando se refería a las 514 cuerdas (finca San Antonio), en todo momento hacía referencia a “la finca adquirida” por él, también indicando que en la misma se construirían 19 residencias en lo que preliminarmente mencionó un valor de millones de dólares por residencia”, lee el documento del cuatro de junio del 2021 en poder de este medio.
“Las tierras que el señor FSA desea continuar adquiriendo en compra a la ATPR, las cuales incluyen esta solicitud de 430 cuerdas, es para proyectos de lujo donde podrán tener acceso solo personas de extrema capacidad Adquisitiva. Los terrenos de su interés son terrenos que al momento tienen potencial agrícola, y a pesar de él indicar que su interés es para desarrollarlos agrícolamente, si realmente fuera el caso podría arrendarlos a nuestra agencia”, destacó Ruiz Olavarría.
Añadió que la venta de la Finca San Antonio en el 2019 a DBR Farm Owner “socaba la confianza de la ciudadanía en el buen juicio y las acciones de esta corporación, toda vez que la misma atentó contra la misión de la ATPR de preservar terrenos de la ATPR para futuras generaciones”.
“Por todo lo antes expresado y cumpliendo con el propósito esencial de la Ley de Tierras, que es poner término al latifundio corporativo y a toda gran concentración de tierras en manos de entidades que jurídicamente estructuradas de tal forma que tiendan a perpetuarse y a impedir por siempre la división de grandes fundos de terreno; así como impedir la reaparición de grandes latifundios en el futuro; y por tratarse de un terreno con capacidad agrícola, es que No RECOMIENDO la venta de las 430 cuerdas”.
La Agrónoma de la División de Bienes Raíces de la ATPR, advirtió que Stubbe Arsuaga hacía referencia a la finca San Antonio como suya a pesar de que no está su nombre ni firma en las escrituras que se gestionaron para la Finca San Antonio. Stubbe Arsuaga si firma en el contrato de arrendamiento de la Finca Carmen Islote en el 2023 junto al director de la ATPR, Irving Rodríguez.
“Los cambios de compañías, de dueños, de representantes antes de adquirir la propiedad a través de la corporación DBR Farm Owner LLC, también la ausencia de nombre de FSA en la documentación de la compraventa, pero su presencia en todo el proceso, lleva la apariencia de subterfugio para desvincular a FSA (Federico Stubbe Arsuaga) de las compras de fincas de la ATPR”, anotó la Agrónoma en su informe.
La primera compra que hace Stubbe en el 2019, lo hace acreedor de exactamente 499.21 acres. Si se da la segunda transacción con la finca Carmen Islote como le fue aprobada por el gobierno actual, excedería la tenencia de 500 acres para un total de 916.84 en violación a la Ley de Tierras del 1941.
La agrónoma Ruiz Olavarría hace alusión a que en la conversación que sostuvo con el ingeniero Stubbe Arsuaga, éste advirtió que “su interés es continuar adquiriendo terrenos bajo compra, en un proyecto conjunto con Michael Mcloskey y quien es arrendatario de la ATPR, con cientos de cuerdas a través de la corporación Tropical Agriculture Solution (TAS). FSA desea continuar desarrollando los terrenos hasta llegar a los terrenos arrendados por TAS que llegan hasta la finca Cibuco en el área de la playa de Vega Alta”.
La investigación de Bonita Radio encontró una carta que dirigió la agrónoma Sonji Ortiz García, directora del Departamento de Bienes Raíces de la ATPR a McCloskey advirtiendo que el dos de septiembre del 2020 - a dos meses de las elecciones generales de ese año y en medio de la pandemia del COVID-19 - la Junta de la agencia aprobó el arrendamiento de la Finca Carmen Islote para un proyecto de energía fotovoltaica.
Sin embargo, el 14 de junio del 2021, una misiva del director ejecutivo de TAS, el veterinario Manuel Pérez Díaz, a la entonces directora ejecutiva de la ATPR, Dorally Rivera, establece que “hemos llegado a un acuerdo con el señor Friedel Stubbe para cederle la finca Carmen Islote y por tal razón desistimos de nuestra intención de arrendar dicha finca. Sin embargo, continuamos con el interés de arrendar los predios Regadera I y Cibuco 26 cuyas solicitudes fueron sometidas el 27 de julio del 2020 y el 2 de febrero del 2021, respectivamente”.
La Agrónoma establece además que la finca San Antonio "tiene potencial agrícola y fue vendida con lo que resultan procedimientos inusuales que hasta levantaron cuestionamientos, por varias razones, se utilizó tasación y la mensura externa, cuando la ATPR cuenta con tasadora y una División de Agrimensura".
Agregó "esta finca no se recomendó para venta, pero aún así fue vendida a una fracción del valor real en mercado, considerando la ubicación y el potencial de desarrollo de esta".
DORADO PARA UNOS POCOS
Los planes de Stubbe Arsuaga de seguir desarrollando la costa de Dorado para el mercado de lujo, parecen no saciar al empresario desde que vio tierra fértil en la década del 90 cuando inició sus negocios con la empresa PRISA Group en los terrenos del antiguo Dorado Beach Resort. Ya en la década del 2000, desarrolló el lujoso concepto hotelero residencial con la insignia de Ritz Carlton y de ahí otros 10 complejos de lujo y ultra lujo que continúan desarrollandose hasta el día de hoy.
En el 2020 la población del municipio de Dorado rondaba las 35,879 personas. En el 2019 se reportó que el ingreso per cápita de $16,876 y un 32.7% de su población vivía en condiciones de pobreza. Ya en el 2020, la población disminuyó en un 5.9%.
Cinco años antes del censo, la realidad económica de los Stubbe distaba mucho de la que tenían los residentes de a pie de Mameyal, Higuillar, Espino, Kikita Beach u otros colindantes con las playas de los complejos de lujo que ha desarrollado en Dorado.
Entre el 2015 y el 2019, Stubbe Arsuaga, sus hijos y sobrinos, le donaron a los políticos del Partido Nuevo Progresista (PNP) y del Partido Popular Democrático (PPD), $211,900 para que corrieran sus campañas electorales del 2016.
Del 2019 a abril de este año, el ingeniero natural de Cidra y mejor conocido como ‘Freidel’, donó a título personal $176,170 a las arcas de esos partidos, según el registro público del Contralor Electoral. Su familia contribuyó otros $288,690 para un total de $676,760 en 11 años. Entre esos familiares están sus hijos, Cecicliana y Federico; el ex presidente del Banco Gubernamental de Fomento, Jaime Morgan Stubbe; el socio administrador de PRISA Group y Hans Moll Stubbe.
Bajo las administraciones Populares (3) y cuatro del PNP, entre el 2000 y el 2024, desarrolló los terrenos de la costa de Dorado en donde ha enclavado hospederías y hasta 10 los complejos residenciales en el litoral con propiedades en campos de golf y frente a la playa y otras localizaciones naturales que fluctúan entre $1 millón y $40 millones. En el complejo de lujo Sabanera en el barrio Higuillar, una comunidad de 1,100 viviendas, también opera una escuela, Tassis, fundada por el empresario.
EL INVERSIONISMO POLíTICO
Al ser confrontado con las cantidades de donativos que hace un empresario como Stubbe Arsuaga, con gran interés en el proyecto de Reforma de Permisos, el abogado y experto en derecho ambiental planteó: "Definitivamente, y esa cantidad que me acabas de decir es sorprendente y sustancial. Ahora bien, puede ser que inclusive esté subestimado porque aquí esos sectores tienen los mecanismos de los comités secretos que se usó en las elecciones pasadas, y no hay aportaciones directas a candidatos, sino que hay aportaciones a los comités secretos de los distintos candidatos y partidos. Así que me sorprende la cantidad porque es sustancial, pero pudiera ser inclusive hasta subestimada. Y ese es el sector que está impulsando estos cambios tan malos en la legislación sobre permiso y sobre los bienes como suelos rústicos especialmente protegidos que quieren deshacerse de esas restricciones".
EL ESQUEMA: ARRENDO, DESPUÉS COMPRO
Era gobernador, Alejandro García Padilla cuando Stubbe Arsuaga arrendó la Finca San Antonio en el 2015, para un proyecto “agro turístico”. Fungía como director de la AT, el agrónomo Salvador Rodríguez Cardona.
Los documentos de escritura colocan al ingeniero Orlando Méndez Montserrate compareciendo por DBR a la permuta que expiraría en el 2035.
Pero, cuatro años más tarde ya en la administración de Ricardo Rosselló Neváres y siendo director ejecutivo, Juan Luis Rodríguez Reyes, DBR Farm compró la finca en una transacción que firmó el licenciado, Jorge M. Ruiz Montilla, socio propietario del bufete, McConell y Valdés y quien también había firmado la permuta en noviembre del 2015.
Un esquema idéntico se dio con la finca Carmen Islote. En el 2023, la ATPR aprobó un arrendamiento a FSCO, LLC del Empresario, bajo la dirección ejecutiva de Irving Rodriguez Torres de la AT, administración del gobernador, Pierluisi Urrutia. Ese contrato pagaría $608,987.50 por 10 años y se alega que el terreno se utilizaría única y exclusivamente para PASTOS MEJORADOS”.
La intención de compraventa surge de un Acta de la reunión ordinaria de la Junta de la AT, del 20 de agosto del 2024 y se aprobó con la condición de que se obtuviera una nueva tasación con uno de tres tasadores certificados por la Administración de Servicios Generales.
El 8 de noviembre del 2024, a tres días de las elecciones en que resultó electa la candidata a la gobernación del PNP, González Colón, FSCO envió a la mano una comunicación a Rodríguez Torres, director de la AT, incluyendo la nueva tasación de la Finca Carmen Islote tal y como la Junta de la agencia le solicitó al primero mediante carta el 21 de octubre de ese año.
La nueva tasación solo arrojó $1.3M, un aumento de $200,000 del valor tasado original. “Para facilitar una transacción, por este medio ofrecemos $1.5 millones en ‘Cash’, lo que representa un aumento de $200,000 o un 15% sobre la tasación más alta”.
La carta, firmada por el representante de FSCO LLC, Méndez Montserrat - quien también firmó la permuta en el caso de la finca San Antonio pero por DBR Farm -, establece que los compradores ofrecieron además “incorporar una cláusula a la escritura de compraventa estableciendo que, si fuésemos a desarrollar alguna vivienda en cualquier momento en el futuro, le pagaríamos a la Autoridad de Tierras de PR, lo equivalente a un 2% del precio de venta al momento del cierre”. Méndez Montserrat es socio administrador de PRISA Group.
Añadió: “Estamos dispuestos a concretar la transacción cuanto antes”.
Pasó el 2024. Stubbe Arsuaga y sus hijos presentan proyectos junto a la Gobernadora. Por la ATPR han pasado dos directores ejecutivos, la agrónoma Helga Méndez Soto, salió de la agencia lluego de que en marzo recibiera una llamada de La Fortaleza para que firmara la compraventa de la Carmen Islote. La Agrónoma nunca ha contestado llamadas de Bonita Radio.
Hoy se sienta en la silla de Director, el agrónomo Andrés Rosado Martínez. Fuentes de entero crédito aseguran que no tiene problemas en firmar la compraventa.
Rosado Martínez no contestó llamadas ni mensajes de texto dejados en su celular. Tampoco las preguntas que se le hicieron a través de su correo oficial.
Qué puede haber detrás del esquema
Para el abogado Pedro Saadé, en ese esquema de arrendo y compro después puede estar la intención "ilegítima" del que ejecuta el esquema. "Hay también ahí un asunto, por lo que tú me describes, de si ha habido fines ilegítimos a la luz de lo que es el objetivo de la Corporación de la Autoridad de Tierras y su objetivo en ley. (Si lo que se hace) es manipular la adquisición o control o alquiler de tierra, no emplearla para lo que se supone que fueran los propósitos originales, manipularla y terminar comprando para desviarla para otros usos, para mí que eso es un fin ilegítimo. Y sería contrario a la ley que crea la Autoridad de Tierras".
Saadé dijo además que el Proyecto Sustitutivo de Reforma de Permisos que pretende aprobarse hoy en el Senado, "en general, tanto el proyecto de ley de la gobernadora como este sustitutivo que se origina en uno que presentó el presidente del Senado, van dirigidos a despejar el camino y entregar una serie de prerrogativas y de controles a los especuladores y tenedores de tierras como estos, porque reducen los escrutinios de los proyectos, debilitan los controles ambientales que pueda haber,... En términos generales, esos proyectos van dirigidos a despejar el camino y hacer más difícil el que se pueda proteger el medio ambiente y el bienestar vecinal también. Así que la contestación es que sí, que esos proyectos van dirigidos a favorecer ese sector privilegiado que tiene gran influencia política y económica".
EL LATIFUNDIO CORPORATIVO ANTES DE STUBBE
El término latifundio corporativo que se magnifica hoy en terrenos agrícolas de Dorado, tiene su génesis en el Puerto Rico de los años 40 donde los políticos también se dividían entre estadolibristas y estadistas, aunque algunos combatieron el acaparamiento entonces de corporaciones estadounidenses que se hacían dueños de la tierra productiva para levantar negocios en centrales azuzareras y de café. La economía de la Isla era agrícola.
Para contrarrestarlo, se aprobó en el 1941 y bajo el liderato del presidente del Senado, Luis Muñoz Marín, una Reforma Agraria que dio pie a la Ley de Tierras de Puerto Rico, que en su artículo 58 establece: que será “ilegal la adquisición, el dominio o cualquier otra forma de control directo o indirecto de tierras en exceso de quinientos (500) acres por cualquier persona jurídica, tal como dicho termino se define en esta Ley. Esta disposición será aplicable a cualquier extensión de terrenos que conjuntamente con las que el adquiriente domine, posea, controle o explote al tiempo de la adquisición, hagan un total que exceda las quinientas (500) acres”.
“El sistema de tenencia de tierras en Puerto Rico se había convertido en un serio problema socio-económico durante las primeras décadas del siglo XX. La mayor parte de las tierras cultivables se encontraban acaparadas por las grandes compañías azucareras cuyas ganancias eran ausentistas. El predominio económico de las grandes corporaciones azucareras significó el empobrecimiento de la clase trabajadora puertorriqueña al ésta encontrarse desplazada de la tierra y con ingresos que dependían del trabajo agrario asalariado”, lee la descripción de aquélla Reforma en la Enciclopedia de PR.
Hoy, el empresario Stubbe Arsuaga, tiene una autorización de la Junta de Gobierno de la ATPR, desde agosto del 2024 - tres meses antes de las elecciones generales - para comprar 430 cuerdas, una finca colindante con esa que le arrendó la administración de García Padilla y el gobierno de Ricardo Rosselló en el 2019, le vendió. Si logra comprar la Finca Carmen Islote, ¿ Stubbe Arsuaga se convertiría en un terrateniente propietario de sobre 500 acres en violación a la Ley de Tierras?
Dirigía el gobierno, Pierluisi y la ATPR, el agrónomo y hoy secretario de Agricultura, Irving Rodríguez cuando la Junta - compuesta también por el entonces secretario de Agricultura, Ramón González Beiró; el secretario del Departamento Económico, Manuel Cidre; un representante de Omar Marrero, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento y Agencia Fiscal (AFFAF) y otro del presidente del Banco de Desarrollo Económico (BDE) aprobó la transacción sujeto a la nueva tasación por parte de un tasador certificado de la Administración de Servicios Generales (ASG).
Los que aprobaron la transacción no están hoy en gobierno. Los que están hoy en su lugar, Torres Rodríguez como secretario del DA, Carlos Ríos Pierluisi, como jefe del DDEC y la directora interina de la AFFAF, se alinearon con el proyecto de ley de Reforma de Permisos en su discusión en el Senado.
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